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房屋买卖合同纠纷浅析
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作者: 李婵娟  发布时间:2013-01-18 15:09:25 打印 字号: | |
  近年来,随着市场经济的发展,城市化进程的推进,房地产业的迅速发展,房屋买卖矛盾纠纷也日益突出,人民法院受理的房屋买卖合同纠纷案件数量逐年增加,并呈逐年上升的趋势。

  房屋买卖合同作为买卖合同的一种,是指出卖人移转房屋的所有权于买受人,买受人支付价款的合同;是一种有偿合同、双务合同、诺成合同。房屋买卖合同纠纷类型主要包括售房广告引起的纠纷、认购书相关的纠纷、房屋买卖合同价款支付相关纠纷、房屋交付相关的纠纷、延期办证的纠纷、惩罚性赔偿的纠纷、二手房买卖的纠纷、商品房买卖合同解除与房屋按揭关系的冲突与协调、有关包销的纠纷以及其他房屋买卖合同的效力纠纷等等。本文结合我院近年来审结的房屋买卖纠纷案件的统计数据,就此类案件的特点、产生原因以及解决对策进行分析探讨,以期引导房屋买卖能够更加合理、规范、有序的进行。

  一、房屋买卖纠纷案件受理、审理的基本情况

  (一)法院受理情况

  岳阳县人民法院2009年—2012年受理房屋买卖合同纠纷案件的数据统计为: 2009年受理案件12件,诉讼标的金额为人民币64万元;2010年受理案件24件,比2009年同期相比增长100%,诉讼标的金额214万元;2011年受理商品房买卖合同纠纷案件64件,比2010年增长166%,诉讼标的金额达人民币1189万元;2012年共受理商品房买卖合同纠纷案件72件,与上年同期相比增长了13%,诉讼标的金额高达人民币1781万元。从以上数据可以看出,我院近4年受理的房屋买卖合同纠纷案件呈不断上升趋势。

  (二)房屋买卖纠纷案件审理情况

  1、从审理适用的程序看,因为此类案件的标的额都比较大,为了保证案件的审判质量,此类案件通常适用普通程序进行审理。

  2、从结案方式看,以调解结案方式为主向以判决结案方式为主转变。从我院受理的房屋买卖纠纷案件来看,一个突出的问题就是当事人之间很难达成和解协议,如原告一方要求严格按照当初双方签订的房屋买卖合同确定彼此的权利义务并最终要求实现其权利,而被告一方却认为当初双方签订的合同对其明显不公,是在信息资源严重失衡的情况下签订的,原告理应对其进行适当的补偿。由于原、被告之间的争议、分歧都很大,从而增加了法院调解工作的难度。2009年判决结案8件,调解结案4件;2010年判决结案14件,调解结案10件;2011年判决结案40件,调解结案24件,2012年判决结案51件,调解结案21件。

  二、纠纷产生的原因及案件具体操作中遇到的情形和应对措施进行分析

  (一)签订合同的主体是否合法性。双方对合同本身无异议,而在实际履行中往往发生纠纷,主要种类如下:

  1、因房屋或房款的交付发生纠纷。在一般的房屋买卖合同中都约定房屋和房款的交付方式或时间,但由于有的合同对房屋和房款交付的先后约定不明而发生纠纷。一方要求对方先交付房屋和房屋产权证,而另一方要求先付清房款。双方各执己见争执不下。也有的双方对合同的理解或实际履行的情况不同,往往产生异议,往往是各说各的理。

  2、因对合同的履行是否合适即是否适当发生纠纷。在房屋买卖中双方往往对如何履行交款和交付房屋,包括交款的时间、次数、数量、币种或房屋交付的时间、房屋的状况、房屋的装璜等有约定。但由于对约定的一些具体内容的理解不同而发生纠纷

  3、因一房多卖发生纠纷。现实生活是丰富多彩的,出现的房屋买卖纠纷也是多种多样的。由于各种不同的原因,一房二卖甚至一房多卖的情况也屡见不鲜。由于卖房方的过失造成的一房二卖。这种情况多是房屋的产权人或者是同一房屋的共有人都履行了卖房的权利,或者是卖房方是法人单位,法定代表人和具体工作人员工作上联系有失误,重复卖房所致。比如一家要卖房,夫妻或父子同时在外答应或与人签订了卖房合同,甚至交付了定金。如出现这种情况应该考虑以下因素:

  ①房屋已经交付,价款已经结清,产籍已经办理的,如无主体不合格或不合法的应该认定买卖关系有效。如存在主体不合格或不合法情况,需要认定买卖关系无效返款退房同时,过错方应该赔偿对方损失。

  ②在以上情况下,当事人一方认为买卖合同存在欺诈、显失公平等情况应在一年内行使撤销权,但对符合撤销条件的应认定为可撤销的合同,也不再认定为无效。

  ③如不存在前述两种情况,即应主要审查是否当事人的真实意思表示。如属真实意思表示,应该首先认定合同是否有效。在合同有效的基础上再去判断合同是否已经开始履行,履行到什么程度,应否继续履行和能否继续履行以及谁违约。在确定了合同是否有效的情况下,判断应否继续履行和能否继续履行。如应该继续履行又能够继续履行的,应该判决继续履行。如已经不能继续履行,要在确认合同有效的情况下,对违约方应该给予制裁。如果双方已经开始履行合同,实施了买卖行为,则应该在确认买卖合同是否有效的基础上再判断买卖关系的效力。合同无效,当然买卖关系亦无效。买卖合同有效,再进一步判断买卖行为是否有效。

  (二)房屋买卖合同的效力认定即房屋买卖合同的生效要件

  《合同法》第八条规定:“依法成立合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。”该条规定对合同依法成立后的法律效果——对当事人的法律约束力作出了规定。《合同法》第四十四条规定:“依法成立的合同,自成立时生效。法律、行政规定应办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。”该条规定,对合同的生效要件作了规定。上述两条规定,对合同的约束力与合同的效力(生效)进行了区分。

   1、房屋买卖合同应当符合一般合同生效要件:(1)当事人具有相应的民事行为能力;(2)意思表示真实:(3)合同的内容合法。另外,不得违反《合同法》第五十二条的规定。

   2、房屋买卖合同未采取书面形式的效力。《城市房地产管理法》第四十条规定:房地产转让,应当签订书面转让合同。因此,房屋买卖合同为要式合同。未采用书面形式,合同不能有效成立。另外,当事人申请房屋权属移转登记时,必须向登记机关提交书面的房屋买卖合同,否则无法办理产权移转登记。

  3、没有进行地过户登记不影响合同的效力。作为房屋所有权变动要件的登记行为并非房屋买卖合同成立的法定要件,欠缺这一要件并不影响房屋买卖合同的效力。

  4、注意区别房屋买卖合同是否成立、合同是否有效、合同是否生效以及房屋买卖关系是否成立以及房屋产权是否转移的区别。以往在审理房屋买卖案件时,只要看到没有办理产权转移手续即没办产籍的都认定买卖关系无效,其基本理由就是认为房屋买卖是一种要式行为,而这种要式行为又必须以产权过户为准。所以,凡没有办理产权转移手续的就认定买卖无效,而且常常和买卖合同无效等同。实际上,这些关系是有区别的。买卖合同是否成立,是指买卖房屋的双方当事人对于房屋买卖的标的、价款数额、价款交付方式、交付时间、违约责任以及有无附加条件,是否达成了一致意见,如果达成了一致意见,双方没有争议,合同即成立。如 果前述的主要条款没有达成一致意见,则合同不成立。买卖合同是否有效,主要看合同双方当事人主体是否合法,买卖的标的-房屋是否有合法所有权,法律上是否允许买卖,是否是双方的真实意思表示。如果具备了这些因素,则合同有效。而合同的生效则主要是看双方对合同的生效是否有附加条件,有附加条件的,附加条件实现则合同生效,如有的合同约定合同经公证后生效,那么双方到公证处对合同进行公证则合同生效。如果双方对合同的生效没有特别的约定,则合同具备基本的条款后双方签字或盖章后即生效。买卖关系的成立是合同履行的进一步延伸,即在合同有效的情况下,双方履行了合同的主要条款,如交付了大部分价款,交付了房屋或产权证照等。有的时候卖主与一方签订了合同,而又将房屋卖予他人且办理了产权转移手续。在审理这类案件时,有的就把签订的合同认定为无效合同,理由是不能履行,这是不正确的。在这种情况下,实际上是房主的一种违约行为。只有认定了违约才能对其违约行为进行制裁。对于买卖关系成立的纠纷应该尽量判决双方继续履行,以稳定社会经济秩序。

  综上所述,对房屋买受人如何防范纠纷应注意以下几点: 1、购房前应先验看开发商的“五证”、“两书”,这是法律对销售方的基本要求。“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房(预)销售许可证》;“两书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。 2、慎交定金,支付定金前应在合同条款中明确定金处理的充分必要条件,特别应在房屋认购书中明确约定,非买受人原因不能签订买卖合同,买受人不承担违约责任,开发商应无条件返还定金。 3、在签订房屋认购书前,应要求提供房屋买卖合同文本,详阅其中是否有不公平条款或与自己购房意图不符的条款,如无异议,应要求复印作为认购书附件,以免将来正式签约时就房屋买卖合同文本内容产生不必要的纷争。 4、在房屋认购书中应约定开发商擅自将房屋另售他人的赔偿条款。 5、全面理解开发商的广告宣传,谨防广告宣传的误导,避免为不具法律效力的要约引诱所惑,埋下日后纠纷的引子。 6、对房屋的质量、交房条件、交房期限、购房贷款事宜、基础配套设施、办证期限、办证费用等相关内容,一定要在合同中明确显示,避免以后开发商推诿扯皮。 7、对开发商的违约情形及赔偿责任,应采取列举的方式在房屋买卖合同中详细说明,坚决杜绝模糊性的表述,避免日后产生模棱两可的理解。 房屋是城市家庭中最为昂贵的特殊商品,这种消费应该是一种理性消费。作为理性、成熟的购房者,只有运用法律知识和法律手段,才能在房屋买卖中避免被动,规避、化解风险,切实维护自己的合法权益。
来源:岳阳县人民法院
责任编辑:舒丽莉

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